Строителен инженер с архитектурно мислене

Собственикът и управител на „Планекс Инвест“ Пламен Андреев пред списание „Мениджър“, бр. 10 (276), октомври-ноември 2021

Г-н Андреев, каква е историята на „Планекс“?
Годината беше 1990 г., малко след падането на комунизма и началото на демократичните промени. Идеята да напусна държавната работа зрееше вече една-две години. Не знаех точно какво ще правя, но през есента на 1990 г. напуснах Строителни войски и месец след това регистрирах „Планекс“ като еднолична фирма. В началото започнах да се занимавам с проектиране на малки обекти в първия ми офис – таван с площ 9 кв.м. Не издържах повече от шест-седем месеца и с последните хонорари (тогава около 2 хил. лв.) купих колички, лопати и инструменти, събрах съседските момчета и започнах със строителната дейност. Около година след това се събрахме с Христо Димитров и през 1994 г. създадохме „Планекс‘‘ ООД. Обемите строителство се увеличаваха, започнахме и предприемаческа дейност, продажби на имоти и т.н. През 1997–1998 г. започнаха сериозните реконструкции и инвестиции в хотелите по курортните комплекси. Бяхме почти готови, но абсолютни ентусиасти, за да предприемем събаряне, наново изграждане и обзавеждане на хотел с 460 стаи за девет месеца. Това се случи на кк „Златни пясъци“, а после още десетки пъти там, на кк „Св. св. Константин и Елена“, кк „Слънчев бряг“.

Какво се случи по-нататък?
В хода на това разрастване ние създадохме много нови производства – дограми, мебели, метални конструкции, бетон и бетонови изделия и т.н. Затворихме до голяма степен производствения цикъл, като придобихме участие и в специализирани фирми. Така създадохме „Планекс Холдинг“, като фирмите от холдинга включваха и няколко дружества с дейност строителство на регионален принцип.
Промените на пазара, не дотам успешното управление и необходимостта от оптимизация, други фактори наложиха ново преструктуриране и излизането ни от част от дружествата. Водещи останаха две – „Планекс Инвест“ (инвестиционна компания с дейност строителство, про¬дажби и управление на имоти) и „Планекс“ (строителство) плюс още няколко регионални и производствени фирми. И така до 2018 г., когато след почти 30 години заедно решихме със съдружника ми да се разделим. Сега аз съм собственик на „Планекс Концепт“ – холдингово дружество, което е изцяло, или мажоритарен собственик на „Планекс Инвест“, „Планекс Хотелс“, „Планекс Естейт“ и „Планекс Проджект Мениджмънт“, като съм изградил изцяло нова концепция и структура.
За да бъде винаги печеливш бизнесът, се изискват адекватно управление и своевременна реакция – разрастване или свиване, придобивания или раздели, закриване на губещи фирми, разумни инвестиции в основната дейност, практичност и иновативност.

Защо избрахте именно този сектор?
От малък съм влюбен в архитектурата и сградите. Малко не ми стигна да ме приемат да уча архитектура, но не съжалявам. Сега съм строителен инженер с архитектурно мислене, както ме определяше един приятел архитект. Ако можеш да твориш, да създаваш концепции на сгради, дизайн и детайли, да си предприемчив, оказва се, че дипломата не е най-важното. В продължение на десетилетия вече следя ежедневно всичко най-ново в света на архитектурата, новите материали и технологии.
За да се реализират обаче тези идеи, трябват хора и екипи. А за да работят тези екипи, трябва да ги водиш добре, да ги познаваш, да ги учиш, да ти вярват.
По тази причина личният професионализъм и умението да се работи с хора са равностойни по значение в кариерата ми. Толкова обичам работата си, че ако трябва да се върна и да започна отново, пак бих избрал същото. Как съм избрал това, с което се занимавам? Не съм го избрал, вероятно то е избрало мен.

Как развихте екипа, с който работите?
„Планекс Инвест“ има многостранен профил на дейност. Ръководният екип се състои от дванадесет души, които управляват различните направления от дейността – продажби, развитие на проекти, поддръжка и управление на имоти, финанси. Екипът е създаван стъпка по стъпка в годините на принципа хоризонтален растеж, след това издигане в длъжност и създаване на отдели по дейности. Основният ръководен състав е от хора, които са в „Планекс Инвест“ вече 10–15 години, а има и такива, които са работили в „Планекс“ и преди създаването на „Планекс Инвест“ като отделно дружество. В основата на екипа е Даниела Стефанова, която работи в „Планекс“ повече от 20 години, започна като специалист по продажбите и повече от 15 години е управител на фирмата. Заедно с нея сме създавали и развивали всяко направление.
Сега от гледна точка на години свършена работа, стигаме до извода, че мотивацията на хората са не само финансовите стимули. Хората ни ценят грижата, човешкото отношение, това, че им вярваме и че се чувстват сигурни, без да имат значение обстоятелствата.

Каква е вашата визия за развитието на компанията в средносрочен план?
„Планекс Инвест“ е предприемаческа компания – ние договаряме терени, проектираме, управляваме инвестиционните проекти и продаваме или рентираме готовия продукт. На пазара сме повече от 20 години и с това ни отличава от други инвеститори, които идват, правят този бизнес, докато сметнат, че им е изгодно, и „отлитат“ от пазара. Обикновено имаме група обекти, които са във фаза строителство и продажби, но за да осигурим своите средносрочни цели, трябва да договаряме и проектираме нови. Правилото, което спазваме доста години, е започването на нов цикъл да става, когато етапът в реализация е към края си. Финансирането на дейността в голяма степен е с банкови кредити. Доверието, което сме изградили в отношенията с банките, се дължи на дисциплината и спазването на принципи. Повечето наши проекти са големи, построени са с кредити и собствени средства. До завършване на реализацията им погасяваме задълженията си към банката. Отношенията ни с подконтракторите са коректни. Не дължим пари на никого, ако си е свършил, както трябва, работата.
В момента имаме достатъчно работа по проекта „Морени клуб резиденс“ в София. Готвим нови проекти във Варна и още един по-малък в София. В следващите 4–5 години ни предстои основно строителство и продажби на проектите по програмата ни 2020/2025 г.

Как разбрахте, че Варна става по-тясна за бизнес намеренията Ви?
Преди „Морени“ имаме четири завършени сгради в София и присъстваме на този пазар повече от 10 години като предприемач. Имаме и много реализирани проекти по цялото Черноморие не само във Варна – Каварна, кк „Св. св. Константин и Елена“, Бяла, Обзор, кк „Слънчев бряг“, Равда, Бургас, Созопол. Вярно е, че във Варна са най-много и най-добрите – „Бутик“, „Акварел“, „Корал“, „Вива“ и др. Предприемачът следва пазара и търсенето, независимо от това дали бизнесът е във Варна, София или по морето, важното е да се оцени потенциала на даден терен, възможностите за реализация и икономическия ефект.

Презастрояването и озеленяването са едни от сериозните проблеми на градовете. Как да се справим с това?
И двете (презастрояването и озеленяването) са производни. Проблемите са в лакомията, в липсата на държавна политика и правила. Обществото ни все по-осезаемо страда от липса на ценностна система. Това, съчетано с интереси и лобизъм, рефлектира върху нежелание да се промени остарялата нормативна база, да се загърбят естетиката, по-добрата градска среда, по-добрите условия за живот и почивка за сметка на максималната разгъната застроена площ. Предприемачите нямат вина – те придобиват земята на базата на предвиденото в общите устройствени планове и трябва да използват максималните възможности, за да реализират съответния проект. В много от курортните комплекси (с раздробена собственост) тази лакомия доведе до обезобразяване на средата, което пък рефлектира върху качеството на туристическия продукт. Забележете например кк „Албена“ и кк „Св. св. Константин и Елена“, където има мажоритарен собственик и той знае какво иска, колко по-различно изглеждат застрояването и озеленяването. Тоест важно е кой „поръчва музиката“. В градовете, където поръчващият са общините (част от държавната администрация), отговорност за начина на застрояване носят те. И понеже ОУП стават закон с одобрението на МРРБ, държавата също е съотговорна за това. Негативните ефекти от презастрояването се мултиплицират и от липсващите или забавени действия на държава и общини по създаването на адекватна инфраструктура (улици, ВиК мрежи, социална и образователна инфраструктура) на тази вече пре-презастроена територия. Моята визия – ще има визия, ако живея в нормална държава и нещата могат да зависят от мен.

Инфлацията засяга и Вашия сектор, каква е прогнозата Ви за цените на имотите? Ще се повишават ли още, реалистично ли е това предвид по-високите цени на материали и подизпълнители?
Драстичното повишаване на цените на много от ценообразуващите в строителството материали е факт. Стомана, енергия (ток, газ, горива), други метали (алуминий, мед), пластмаси и производни, дърво и полуфабрикати и т.н. Ще по-скъпне и бетонът, поскъпват също керамика, стъкла, т.е. всичко.
Вторият проблем са намалените производства по различни причини (релокация, липса на суровини и др.) и липсата на много от материалите на пазара. Доставчиците се „свиват“, не могат да поддържат наличността, а логистиката на доставките е сложна и по-скъпа. Това също води до по-високи цени.
Третият проблем са скъпите превози и увеличението на цените на горивата.
Четвъртият – липсата на работници и квалифициран персонал, който в голямата си част се изнесе в Европа или се преквалифицира.
В резултат на всичко това строителната себестойност скача с 35–40% и никой не може да предположи как ще се развива това в краткосрочен план.
Цената на жилищата ново строителство се формира основно от няколко компонента – цена на земята или правото на строеж, строителна себестойност (в т.ч. проектиране, надзор, такси и др.), инфраструктурни разходи, данъци и такси, печалба на предприемача. Строителната стойност има тежест около 65–75% в цената на жилищата.
Цените ще се вдигат до нивото, което купувачите могат да си позволят, но не е сигурно, че това ще бъде достатъчно. Има вариант някои нови проекти да не бъдат започнати, но ако цените не паднат (което е малко вероятно), те биха рестартирали при същата база, т.е. вече на висока цена.
За съжаление в момента цената се вдига не от пазара на имоти, а от значително по-високите разходи и неизвестността.

Как оценявате бизнес средата в България? Има ли условия за нормално развитие на компаниите?
Във всички европейски държави предприемаческият бизнес е труден, административно тромав, с бавен оборот на капиталовложенията. У нас също. Ако всеки си върши работата – ние нашата, а държавата и общините – тяхната, със сигурност щяхме да работим по-спокойно.
Демокрацията определихме като свобода, но забравихме да добавим реда и законността. Ние самите – гражданите на държавата, станахме по-лоши.
Били данъците ни ниски. Ами бедни сме, не плащаме големи данъци на държавата. Каквито и да са, тя не ги харчи за нашето благо, както трябва, ние не виждаме какво получаваме и т.н., оставаме в кръговрата на беднотията и ниския жизнен стандарт.
Бизнесът работи в такава среда. Той е гъвкав и съществу-ването му зависи основно от него – затова трябва да намира решения.
Ако държавата искаше да помогне в ковид кризата, можеше да намали ДДС, да намали осигурителната тежест в условията на полуработеща икономика, да измисли нещо, което е справедливо за всички, които работят за нейната издръжка. Да си намали държавния апарат и разходите, за да покаже, че всички сме потърпевши.

Как си представяте компанията след 5–6 години?
Имаме ясна програма за следващите четири-пет години. Екипът е добър, справяме се много добре по всички направления и дейности, в които работим. В личен план – продължавам целенасочено да „натоварвам“ младото поколение – големите ми синове са на ръководни позиции в двата ми основни бизнеса, а на най-малкият, който е още ученик, може би ще се падне нещо ново от професиите и бизнесите на бъдещето.

Инж. Пламен Андреев е мажоритарен собственик и управител на „Планекс Инвест“ ООД. Строителен инженер с близо 40-годишен опит в областта на строителството и инвестициите. Автор на голяма част от концепциите, върху които се изграждат проектите на компанията. През 1990 г. основава „Планекс“, която от малка новосъздадена фирма става един от лидерите на строително-инвестиционния бранш в България. От 2019 г. е мажоритарен собственик на „Планекс Концепт“, в структурата на която са „Планекс Инвест“ ООД, „Планекс Хотелс“ ООД, „Планекс Естейт“ ООД и „Планекс Проджект Мениджмънт“ ЕООД.

„Планекс Инвест“ е инвестиционно-предприемаческа компания с профил придобиване на терени, управление на проекти, продажба и рентиране на имоти, фасилити и пропърти мениджмънт. Основана е през 2004 г. като дъщерно дружество от групата на „Планекс Холдинг“. Жилищните и обществените сгради на компанията се отличават с иновативна визия, модерни технологии и съвременни архитектурни решения. Много от тях са носители на национални и европейски награди.